Kuzey Kıbrıs’ta (KKTC) satılık daire, villa veya arsa alırken karşınıza çıkacak tapu, vergi, ölçü birimi ve sözleşme terimlerini bu sözlükte topladık. KKTC emlak mevzuatı Türkiye’den önemli farklar taşır; bu terimleri bilmek alım sürecinde en sık yapılan hataların önüne geçer.
Sık sorulan diğer konular için Sıkça Sorulan Sorular sayfamıza, güncel ilanlar için KKTC satılık evler sayfamıza göz atabilirsiniz.
Koçan
KKTC’de tapu senedinin karşılığıdır. Mülkün kime ait olduğunu, yüzölçümünü, pafta-parsel bilgisini ve üzerindeki takyidatları gösterir. Alım öncesi mutlaka Tapu Dairesi’nden bağımsız avukat aracılığıyla sorgulatılmalıdır.
Türk Koçanı
1974 öncesinde de Kıbrıslı Türklerin mülkiyetinde olan taşınmazların tapusudur. Hukuki açıdan en güçlü ve en çok tercih edilen tapu türüdür; bu nedenle fiyatı diğer türlere göre yüksektir.
Eşdeğer (Tahsis) Koçanı
1974’te Güney Kıbrıs’ta mülkünü bırakan Kıbrıslı Türklere, bıraktıkları malın değerine karşılık devlet tarafından verilen tapudur. KKTC piyasasında yaygın olarak alınıp satılır ve bankalar tarafından teminat olarak kabul edilir.
TMD Koçanı
Türkiye’den KKTC’ye yerleşen kişilere tahsis edilen tapu türüdür. Alım satımı yapılabilir ancak Türk ve Eşdeğer koçana kıyasla piyasa değeri daha düşüktür.
Rum Koçanı
1974 öncesinde Rum mülkiyetinde olan ve halen o mülkiyet kaydı devam eden taşınmazlardır. Uluslararası hukuki ihtilaf riski taşıdığı için uzmanlar tarafından tavsiye edilmez.
Takyidat
Bir taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, satış vaadi şerhi, intifa hakkı gibi kısıtlayıcı kayıtların tümüne verilen addır. Tapu araştırmasının temel amacı takyidat olup olmadığını tespit etmektir.
Satış Vaadi Sözleşmesi
Tapu devri henüz gerçekleşmeden alıcı ile satıcı arasında imzalanan, satışın yapılacağını taahhüt eden sözleşmedir. KKTC’de bu sözleşmenin imzadan itibaren 21 gün içinde Tapu Dairesi’ne kaydettirilmesi alıcıyı koruyan en önemli adımdır.
Bakanlar Kurulu İzni
KKTC vatandaşı olmayan gerçek kişilerin taşınmaz edinmesi için gereken resmi izindir. Başvuru sonuçlanması ortalama 6-12 ay sürer; izin beklenirken kayıtlı satış vaadi sözleşmesi alıcının hakkını güvence altına alır.
Pul Vergisi (Damga Vergisi)
Satış vaadi sözleşmesinin Tapu Dairesi’ne kaydedilebilmesi için ödenen vergidir. KKTC’de sözleşme bedelinin yaklaşık %0,5’i oranındadır ve genellikle alıcı tarafından ödenir.
Tapu Devir Harcı
Mülkiyetin resmen alıcıya geçişi sırasında ödenen harçtır. Standart oran %6’dır; ilk kez taşınmaz edinen alıcılar bir defaya mahsus %3 indirimli oranı kullanabilir.
Dönüm
KKTC’de kullanılan arazi ölçü birimidir. 1 dönüm yaklaşık 1.338 m²’ye karşılık gelir ve 4 evlek’e bölünür. Yabancı gerçek kişilere tanınan alım sınırı genellikle 1 dönümdür.
Evlek
Dönümün dörtte biri olan arazi ölçü birimidir; yaklaşık 334,5 m²’ye denk gelir. Arsa ilanlarında sıkça ‘X dönüm Y evlek’ biçiminde kullanılır.
Ayak Kare (Square Feet)
KKTC emlak piyasasında İngiliz etkisiyle yaygın kullanılan alan birimidir. 1 m² yaklaşık 10,76 ayak kareye eşittir. Proje broşürlerinde daire büyüklükleri sıklıkla bu birimle verilir.
İnşaat Ruhsatı (Building Permit)
Belediye veya ilgili kaymakamlıktan alınan, yapının yasal olarak inşa edilebileceğini gösteren belgedir. Ruhsatsız yapılarda tapu devri ve kredi kullanımı mümkün olmayabilir.
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış binada bağımsız bölüm üzerinde kurulan haktır. Kat mülkiyeti ise yapı tamamlanıp iskân alındıktan sonra kurulan tam mülkiyet hakkıdır.
İskân (Oturma İzni Belgesi)
Tamamlanan yapının projeye uygun inşa edildiğini ve oturmaya elverişli olduğunu belgeleyen resmi izindir. İskânsız konutlarda elektrik ve su aboneliği ile yeniden satış süreçleri sorunlu olabilir.
Maketten Satış (Off-Plan)
İnşaatı henüz başlamamış veya devam eden projeden satın alma modelidir. %20-30 fiyat avantajı sağlar ancak teslim gecikmesi ve müteahhit riski taşır; ödeme planının inşaat aşamalarına bağlanması önerilir.
Aidat (Site Yönetim Gideri)
Sitelerde ortak alanların bakımı, güvenlik, havuz ve peyzaj için düzenli ödenen katkı payıdır. Satın alma kararında toplam sahip olma maliyetine mutlaka dahil edilmelidir.
Emlak Vergisi
KKTC’de taşınmaz sahiplerinin belediyeye yıllık olarak ödediği vergidir. Oranlar taşınmazın türüne ve m² değerine göre belirlenir ve Türkiye’ye kıyasla düşüktür.
Stopaj (Kira Vergisi)
Kira gelirinden kesilen vergidir. KKTC’de konut kiraya verenler kira sözleşmesini damgalatmak ve kira gelirini beyan etmekle yükümlüdür.
